Las familias que habitan en conjuntos residenciales y edificios en Colombia registran un aumento significativo en los gastos operativos de la propiedad horizontal. De forma simultánea, el sector inmobiliario advierte sobre la persistencia de acuerdos verbales en el mercado de alquiler y la contracción en la comercialización de vivienda nueva.

El panorama habitacional en el territorio nacional atraviesa un periodo de ajustes financieros para propietarios e inquilinos. De acuerdo con los reportes presentados por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), los costos asociados al sostenimiento de edificios y conjuntos residenciales han mostrado un crecimiento pronunciado, situándose por encima del comportamiento general de los alquileres durante el último periodo evaluado.

Las estadísticas recopiladas por la agremiación inmobiliaria indican que las cuotas de administración en el régimen de propiedad horizontal experimentaron variaciones de entre el 17 % y el 20 %. Esta cifra contrasta de manera notable con el incremento promedio registrado en los cánones de arrendamiento habitacional, el cual se ubicó en el 5,12 %.

Mario Andrés Ramírez, presidente ejecutivo de la entidad gremial, señaló que el encarecimiento en la gestión de las copropiedades obedece principalmente al reajuste en tres rubros operativos fundamentales:

• El incremento en los costos de contratación de mano de obra directa e indirecta.
• Las tarifas actualizadas de los servicios de vigilancia y seguridad privada.
• El presupuesto destinado al mantenimiento preventivo y correctivo de las zonas comunes.

Frente a la necesidad de equilibrar los presupuestos anuales sin afectar la calidad de vida de los residentes, diversas administraciones y asambleas de copropietarios han optado por implementar esquemas de seguridad automatizados y porterías virtuales. No obstante, desde el gremio precisan que la transición hacia estas herramientas tecnológicas requiere una planificación técnica y financiera rigurosa para evitar inconvenientes operativos o vulnerabilidades en los inmuebles.

Contracción en la venta de vivienda y tasas de interés

El aumento en los gastos de sostenimiento de los inmuebles coincide con un escenario de desaceleración para la industria edificadora y comercializadora. Los registros del sector evidencian que las ventas de vivienda nueva sufrieron una reducción del 11,9 % en el periodo comprendido entre enero y septiembre de 2026.

A este descenso en la dinámica comercial se suma el costo del financiamiento hipotecario, dado que las tasas de interés de referencia se han mantenido en niveles del 12,25 %. Esta combinación de factores ha limitado la capacidad de endeudamiento de los hogares, postergando las decisiones de compra y trasladando una mayor presión hacia el mercado de viviendas en alquiler, regulado bajo los parámetros del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

Informalidad jurídica en los contratos de arrendamiento

Otro de los aspectos críticos identificados por las 18 lonjas regionales que conforman la federación es el alto índice de informalidad en la tenencia de inmuebles. Los datos gremiales revelan que seis de cada diez contratos de arrendamiento en Colombia se pactan de manera verbal, prescindiendo de un soporte documental escrito.

Para la dirección de Fedelonjas, la ausencia de contratos formales genera un entorno de inseguridad jurídica tanto para los propietarios como para los arrendatarios. Cuando no existe un documento suscrito por las partes que se acoja a la normativa vigente, como la Ley 820 de 2003 sobre arrendamiento de vivienda urbana, resulta complejo exigir el cumplimiento de los cánones mensuales acordados, los incrementos legales permitidos, las responsabilidades sobre las reparaciones locativas y los plazos de vigencia o restitución del inmueble.

Para mitigar estos riesgos patrimoniales y legales, resulta pertinente que propietarios y arrendatarios formalicen sus vínculos por escrito o acudan a la asesoría de inmobiliarias constituidas y profesionales del derecho inmobiliario.

Relevancia del alquiler y propuestas para el acceso a vivienda

El comportamiento del mercado arrendador adquiere una dimensión estructural al observar la configuración demográfica de los hogares en el país. Según los resultados de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida elaborada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el 40,8 % de las familias colombianas reside bajo la figura de arriendo o subarriendo. En el caso específico de Bogotá, esta proporción asciende al 57,4 % de la población, consolidando a la capital como el principal centro urbano de demanda inquilina.

Ante la creciente proporción de ciudadanos que habitan en inmuebles alquilados y la menor rotación de unidades nuevas en el sector constructor, el gremio inmobiliario ha planteado la conveniencia de reactivar mecanismos de subsidio estatal enfocados en el arrendamiento con opción de compra. El objetivo de esta iniciativa institucional es permitir que una fracción de los pagos mensuales efectuados por los inquilinos se transforme en un ahorro programado y progresivo, facilitando el cierre financiero para la adquisición de vivienda propia de cara al año 2027.